Источник: «Семинар для бухгалтера» № 9, 2007Лектор семинара: Д. В. Лапин
Решение о приобретении земли принимает директор, но если потом начинаются проблемы, расхлебывать их приходится всем, в том числе и главбуху. Поэтому если есть возможность заранее предупредить директора о возможных рисках, связанных с покупкой земли, то это нужно сделать. Тем более, что под рукой у вас конспект семинара, который содержит очень важную информацию об обманах в сфере земельных отношений.
Организация приобрела земельный участок. Но позже выяснилось, что продавец не имел права им распоряжаться. Такие случаи происходят довольно часто. И, как правило, уплаченные деньги по сделке вернуть практически невозможно. Даже через суд.
Итак, что мы можем предпринять, чтобы не оказаться в подобной ситуации?
Во-первых, надо четко осознавать, что если у продавца есть свидетельство о регистрации прав собственности на земельный участок, то это абсолютно не значит, что он им действительно владеет. Российское законодательство позволяет выдавать новые свидетельства, не изымая старого у бывшего собственника. И вполне возможно, что на один и тот же земельный участок выдано несколько свидетельств.
Как обезопасить себя от подобных способов мошенничества с землей? На самом деле не так сложно. Достаточно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Эту выписку выдает регистрационная палата, и получить ее может каждый желающий. Данный документ содержит необходимые сведения о земле:
Куда сложнее дело обстоит, когда в мошенничестве замешаны органы государственной власти. В моей практике был такой случай. Глава сельского округа в пределах своей территории выделил участок земли и продал его одной организации. Однако когда организация пыталась зарегистрировать права на него, то выяснилось, что решение администрации не имеет юридической силы. Поскольку глава этого округа уже давно лишен полномочий распоряжаться землей. И тем не менее, он продолжал раздавать участки. Отмечу, в этом случае организации не удалось вернуть свои деньги и возместить полученные убытки.
Поэтому перед покупкой обязательно проверьте, в чьем ведении находится данная территория. Для этого необходимо обратиться в Федеральную службу государственного земельного кадастра или в ее территориальные подразделения. Там вам выдадут выписку по интересующему участку со всей необходимой информацией* (Постановление Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 918 «Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра»).
Чтобы получить выписку, нужно будет предъявить бумаги о государственной регистрации организации, письменное заявление, доверенность полномочного представителя компании, а также его паспорт и квитанцию об оплате услуг за предоставление выписки. Об этом сказано в постановлении Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 918 «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра».
Второй по популярности способ мошенничества - подделка документов. Скажу сразу: в настоящее время технические возможности позволяют мошенникам подделать практически любой документ: свидетельство о праве собственности, договор о передаче в собственность и т. д. Правда, к счастью, такой наглый способ мошенничества встречается довольно редко. В большинстве случаев основной пакет бумаг оказывается в порядке, а подделывается лишь один документ, как правило, самый сложный по исполнению и согласованиям. Например, акт согласования границ с владельцами смежных участков.
Дело в том, что при согласовании границ земельных участков между соседями иногда возникают территориальные споры. Кто-то из собственников не согласен с результатами межевания и не подписывает акт о согласовании границ. В итоге вопрос о продаже какого-либо участка зависает в воздухе - ведь не согласованы его границы с соседями. Тогда мошенники подделывают акт согласования границ с владельцами смежных участков и прилагающиеся к ним карты-схемы.
Для покупателя фальшивые документы могут обернуться серьезными проблемами и судебными разбирательствами о границах территории. Исход таких дел зависит, как правило, от того, насколько быстро смежник заявляет претензии. Если, к примеру, на спорной территории новый покупатель быстренько выстроил забор, а смежник в течение длительного времени ни разу не обращался с заявлением о нарушении прав, то скорее всего суд встанет на сторону нового владельца и оставит спорную территорию за ним.
Но доводить до такого все-таки не рекомендую. Советую перед покупкой участка самим поговорить с соседями и выяснить, существуют ли проблемы с участком, были ли согласованы границы.
Еще один распространенный способ, которым пользуются мошенники, - продажа земли сельскохозяйственного назначения или участка со скрытыми коммуникациями. Результат этой покупки в основном такой: на участке строить невозможно, но налоги за него платить приходится.
В моей практике был такой случай. Организация приобрела участок площадью в 2 гектара в центре Москвы. Объекты недвижимости на нем были распределены очень нерационально. И по предварительным оценкам свободные площади позволяли покупателю реконструировать имеющиеся здания, а также построить новые. Проблемы возникли во время согласования разрешительной документации на строительство. Чиновники, посмотрев карту скрытых подземных коммуникаций, указали, что на участке:
Когда открылись все эти нюансы, инвестор схватился за голову. Но ничего исправить уже было нельзя. Даже реконструкция ветхих сооружений с надстройкой дополнительных этажей была невозможна из-за того, что не получалось нормально укрепить фундамент.
Поэтому прежде чем покупать участок, нужно убедиться в отсутствии на нем скрытых коммуникаций и военных объектов. Для этого нужно ознакомиться с картой скрытых подземных коммуникаций в кадастровом плане участка. Что касается секретных военных объектов, то тут ситуация намного сложнее. Получить информацию об их наличии практически невозможно. Поэтому здесь всегда есть определенный риск.
С участками непрофильного назначения ситуация немного другая. Мошенники вовсе не скрывают, что участок относится к сельскохозяйственным землям. Ведь это указано в самом свидетельстве о праве собственности. Но за скромную плату обещают перевести его из одной категории в другую. После оформления права собственности события развиваются по отработанной схеме. Процедура либо оказывается слишком дорогостоящей, либо затягивается на годы.
Дело в том, что решение о переводе может принять только тот орган публичной власти, в чьем ведении находится земельный участок. К тому же это его право, а не обязанность. Поэтому перевести земли из одной категории в другую в судебном порядке невозможно. А пока соответствующего постановления органа власти нет, строить капитальные объекты земле сельскохозяйственного назначения нельзя.
Так что настоятельно рекомендую приобретать участок именно с тем целевым назначением, которое вам необходимо, и не поддаваться на уловки мошенников.
- Дмитрий Викторович, участок находится у нас в бессрочном пользовании. Мы обратились к администрации с просьбой о передаче его в собственность, но уже больше двух месяцев ответа нет. Что нам делать?
- Напомню, что до 1 января 2008 года организации должны переоформить участки, занимаемые на правах постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду. Если у вас отсутствует кадастровая карта (план участка), то администрация обязана в течение месяца ее изготовить. А затем в двухнедельный срок предложить вам проект договора купли-продажи участка. Об этом сказано в статье 36 Земельного кодекса РФ. Если по прошествии этого времени местные власти никак не отреагировали на ваше заявление, то необходимо подать иск в суд с требованием обязать их продать участок.
- Мы тоже хотим выкупить участок, который сейчас занимаем на условиях бессрочного пользования. Однако на нем есть старые здания, которые принадлежат другим организациям. Не создаст ли это трудностей?
- Конечно, создаст. Владельцы этих зданий могут претендовать на выкуп части земли, которая находится непосредственно под самим строением и необходима для обеспечения нормального прохода к нему. Так что перед тем как заявить о выкупе, рекомендую встретиться с владельцами этих зданий и все как следует обговорить.
- Мы выкупили участок, который находился у нас на праве бессрочного пользования. И в итоге размер нашего участка уменьшился на 100 квадратных метров. Налоговая инспекция заявляет, что эти метры так и остались у нас на праве бессрочного пользования, и заставляет платить с них земельный налог. Что можно предпринять, чтобы не платить налог?
- Вы можете написать отказ от пользования этой частью участка и направить его органу, который им распоряжается. Копию этого отказа необходимо отправить в налоговую инспекцию.
- Мы приобрели несколько объектов недвижимости, и одновременно к нам перешло право собственности на земли под ними. Однако при фактической проверке оказалось, что одно из сооружений отсутствует, а на участке находится болото. Но за него приходится платить налоги. Что можно предпринять?
- Вам нужно подать иск о признании частично недействительным договора купли-продажи. А именно в части несуществующего объекта и участка под ним. Тогда скоре всего суд обяжет продавца возместить вам потраченные деньги, а объект вернется в собственность к прежнему владельцу.
- Мы собираемся приобрести участок под строительство. Как проверить, пригодна ли земля для стройки?
- Во-первых, вам нужно ознакомиться с геоподосновой. Это картографический материал с геологическими сведениями об исследовании участка. На его основе геотрест будет давать заключение о возможности проведения строительства именно на этом участке. Во-вторых, как я уже говорил, хорошо бы посмотреть карту скрытых подземных коммуникаций.
- Вот мы обратились в геотрест, там нам заявили, что почва на участке не подходит для строительства. Хотя предыдущий владелец земли уже возводил на участке капитальные объекты. Что можно предпринять?
- Смотрите, в отношении тех или иных участков геологические изыскания проводились несколько раз. Например, вам отказали в строительстве на основании геологических данных 70-х годов. Тогда вам нужно обратиться к геологическим изысканиям 60-х годов. И уже на основании их попытаться доказать возможность строительства. Один из моих клиентов попал в похожую ситуацию, и ему это удалось.
- Мы приобрели участок сельскохозяйственного назначения. Перевести его в другую категорию не получается. Неужели на нем даже склад нельзя построить?
- На участке сельскохозяйственного назначения нельзя строить капитальные объекты. Но вполне можно возводить строения, которые не связаны прочно с землей. Например, сооружения на сваях или воздухоопорные конструкции.
- Дмитрий Викторович, а можно ли проследить «судебную» историю участка?
- В принципе, да. Минимальные сведения, как я уже говорил, содержит выписка из Единого государственного реестра прав. Но можно обратиться в специализированные организации. У некоторых из них есть доступ к базам данных государственных и судебных органов.
- Наша организация владеет объектом непроизводственного назначения и земельным участком, на котором он расположен. Можно ли при расчете налога на прибыль учесть в затратах земельный налог, уплаченный за этот участок?
- Да, можно. В подпункте 1 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса сказано, что к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся суммы налогов, начисленные в соответствии с законодательством. Исключения из этого правила приведены в статье 270. И ваш случай к ним не относится. Поэтому земельный налог, уплаченный за участок, на котором находится объект непроизводственного назначения, уменьшает налогооблагаемую прибыль.
Если вы приобретаете землю внутри чужого участка, то необходимо четко знать, позволит ли вам собственник земли проезд через свои владения. Этот вопрос желательно утрясти до заключения договора купли-продажи. Ведь если после покупки участка выяснится, что сосед против проезда по своей земле, то эту проблему можно решить только через суд, заявив об установлении сервитута. А такое судебное разбирательство может длиться очень долго. Поэтому перед тем как покупать землю, необходимо получить от продавца гарантии, что к участку будет обеспечен беспрепятственный проезд.
Может быть и обратная ситуация. Компания купила участок, а через некоторое время ей, как собственнику, предъявили иск об установлении сервитута на проезд. И в результате через ее участок теперь проходит дорога. Поэтому, выбирая объект инвестирования, нужно внимательно изучить местность и соседствующие с участком земли.