Источник: ''Финансовая Россия''Константин ФРУМКИН
С тех пор как вступил в силу Земельный кодекс, его сторонники не устают повторять, что сейчас если не в российских деревнях, то по крайней мере в городах должны появиться частные собственники на землю. А там и земельный рынок сформируется. Теоретически это так. На практике существует масса юридических причин, затрудняющих победное шествие частной собственности по российской земле.
Ах, ты, зона, зона...
Согласно Земельному кодексу, незастроенные участки можно по конкурсу продавать инвесторам для строительства. Казалось бы, все в порядке. Однако выставлять на конкурс земельные участки можно только после того, как в городе разработан и утвержден так называемый план зонирования. То есть когда власть точно разделила территорию города на зоны, юридически закрепив определенные требования по застройке за каждой из них. Например, купив участок под застройку жилья, компания не имеет права сооружать на ней рыбокоптильный цех. Беда только в том, что в России планы зонирования утверждены лишь в Уфе, Великом Новгороде и Казани.
У муниципальных властей нет опыта работы с зонированием. Как заявил в беседе с корреспондентом "ФР" консультант по земельным вопросам компании "Артур Андерсен" Владислав Мягков, "главные архитекторы российских городов и слышать не хотят об этом (зонировании. - Примеч. авт.), они просто не знают, как будут развиваться их города". Таким образом, конкурсы по продаже земельных участков начнутся только после того, как архитекторы соберутся с силами. А пока местные власти будут по старинке предоставлять застройщикам землю в аренду.
Хлопотное дело
Есть и другие юридические препятствия. На продажу может быть выставлен только земельный участок, на который заведено "землеустроительное дело" - целый набор документов, описывающих юридическую историю данного участка и его точные границы. По словам вице-губернатора Подмосковья Михаила Меня, на большинство участков землеустроительных дел не существует и у областного бюджета нет на это средств. Поэтому их составление возложено на потенциальных инвесторов. И если инвестор тратит деньги и силы на составления дела, то было бы несправедливо устраивать конкурс на этот участок и давать шанс приобрести его другим претендентам, не вложившим в дело ни копейки. Поэтому, по словам г-на Меня, областное правительство предпочитает пока сдавать земельные участки в аренду, а после завершения строительства предоставляет арендаторам возможность их выкупать. Владелец здания по Земельному кодексу имеет право приватизировать свой земельный участок вне конкурса.
Земля под ногами
Все вышесказанное касается пустующих земельных участков. Предприятия и организации, которые уже владеют зданиями и сооружениями, имеют право выкупить участок земли под своей недвижимостью. Собственно, этим правом владельцы зданий были наделены еще указом президента России от 1994 года. В Санкт-Петербурге по этому указу владельцами земли стали более 4 тыс. юридических лиц. Впрочем, в Москве, Краснодарском крае и других регионах с дорогой землей предпочитают не продавать участки, а навязывать владельцам зданий договоры аренды. Московские власти при этом ссылаются на особый статус столицы.
Земельный кодекс еще раз санкционировал право выкупа земли под зданием. А в законе "О введении в действии Земельного кодекса" определена цена выкупа: от 5 до 30 ставок земельного налога, умноженных на особый коэффициент, установленный федеральным правительством. Но проблема в том, что федеральное правительство до сих пор не может определить величину коэффициента. Для региональных властей это служит формальным основанием для затягивания процесса передачи земли в частную собственность.
Есть и другие юридические зацепки. В Земельном кодексе указывается, что земельные участки не могут быть переданы в частную собственность, если они зарезервированы для государственных или муниципальных нужд. Юрист компании "Авиаприбор" Константин Крохин в беседе с корреспондентом "ФР" заметил, что, во-первых, это правило относится только к незастроенным земельным участкам, а во-вторых, само понятие "резервирование" юридически неопределенно. А в правительстве Москвы уверены, что зарезервированными под муниципальные нужды являются те земли, на которых город собирается когда-нибудь что-нибудь построить - в соответствии с Генеральным планом развития Москвы. Вице-мэр Москвы Олег Толкачев в своих публичных выступлениях любит приводить пример Парижа, где земельные спекулянты изучили план развития города и скупили земельные участки как раз там, где была запланирована прокладка проспектов. В Москве парижских ошибок не допустят, и поэтому если здание вашей организации находится на участке, на котором через 10 лет проложат проспект, то в собственность вам его никогда не передадут.
Наконец, есть еще один источник собственности на землю. Выкупать землю имеют право товарищества собственников жилья. Но и тут не все гладко. Для того чтобы приобрести земельный участок, нужно обозначить его четкие границы. А во многих городах границы домовладений еще не определены. Например, в Москве межевание земель, относящихся к тому или иному зданию, только начинается. И пока не закончится, у властей будет весомая причина не отдавать землю в частную собственность.